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고양 풍동 2지구 도시개발 과정 정리내용 (고양시)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 고양시 풍동 2지구 도시개발을 추진하는 업무대행사들이 지역주택조합아파트 조합원 모집에 열을 올리자 고양시가 이에 대해 경고하고 나섰다.

또 도시개발 사업부지 한 곳에 분열된 두 개의 토지주 조합 추진위원회와 업무대행사 두 개가 대립하며 경쟁하듯 지역주택조합 아파트 조합원 중복 모집을 시작해 고양시의 선택을 받지 못하는 업무대행사가 모집한 지역주택조합아파트 조합원들의 피해가 예상됐다.

현재 고양시 관계자는 “고양 풍동 2지구 도시개발 구역 내 지역주택조합 아파트 추진은 업무대행사의 경쟁으로 과열된 상태다”며 “허위·과장 광고가 우려 된다”고 경고했다.

따라서 NSP통신은 고양 풍동 2지구 도시개발지구 구역 내 지역주택조합아파트 조합원 모집 과열 양상과 고양시의 우려를 포함해 고양 풍동 2지구 도시개발 당사자인 토지 주들의 입장을 총 5회에 걸쳐 심층 분석 보도한다.

그 두 번째 순서로 ‘고양 풍동 2지구 도시개발 어떻게 되나’제목 하에 ‘토지주 조합원·업무대행사 피해자는 누구’를 내보낸다.〈편집자 주〉

◆풍동 2지구 도시개발 지구의 토지주 조합원 탄생 배경

고양 풍동 2지구 도시개발은 2007년 3월 28일 당시 건설교통부가 고양시 일산동구 풍동 1183번지 일원 96만4242㎡(약 30만평)에 대해 건설교통부 고시(제2007-102호)로 택지개발예정지구로 지정하며 시작된다.

2008년 12월 24일 경기도가 건설교통부 고시에 이어 경기도 제2청 고시(제2008-5183호)로 택지개발 예정지구 지정변경 및 개발계획을 승인하며 고양 풍동 2지구 토지주들의 가슴을 설레게 한다.

왜냐하면 당시 대부분 전답으로 구성된 토지에 대해 LH(구, 한국토지개발 공사)가 강제 수용을 할 경우 인근지역의 실거래가 기준으로 보상하기 때문에 졸지에 전답을 팔아서는 마련하기 힘든 큰 목돈을 보상 받을 수 있기 때문.

따라서 당시 한국토지공사와 경기도의 고양 풍동 2지구 택지지구 지정에 들뜬 토지주들 중 눈치 빠른 일부는 정부의 도시개발 약속을 맹목적으로 믿고 은행권 대출을 통해 인근 지역에 대토를 마련하고 대출 이자를 갚아가며 정부의 토지 보상이 곧 시작되기를 기다렸다.

하지만 2007년부터 만 5년이 지난 2012년이 다 지나도록 정부의 토지보상은 이루어지지 않고 2010년 하반기부터는 풍동 2지구 토지 모양이 문제가 있어 수익 구조가 만만치 않다는 지적과 함께 실제 택지개발이 어렵다는 소문이 서서히 돌더니 급기야 2013년 8월 14일 국토교통부 고시(제2013-486호)로 LH의 부채가 많아 고양 풍동 2지구 택지개발을 할 수 없어 택지개발 예정지구 지정을 해제한다는 발표가 있게 된다.

이에 고양 풍동 2지구 토지주들은 택지개발예정지구로 지정된 2007년부터 택지개발예정지구지정이 해제된 2013년 8월 14일까지 토지에 대한 재산권 행사를 못하는 불이익과 함께 토지 보상을 기대하며 은행 대출로 대토를 마련했던 토지 주들은 파산 위기에 봉착한다.

그리고 당시 지역주민들 128명중 78명은 이주대토 구입등과 관련한 토지담보 대출로 개인별 대출이자가 연간 약 5000만원, 7년간 평균 3억 5000만원의 이자를 부담하게 되고 10여명의 원주민들은 대출이자로 인해 전 재산이나 다름없는 토지를 경매로 처분하는 불운을 겪게 된다.

하지만 고양시로 부터 고양 풍동 2지구 도시개발지구 구역 지정 인가를 이끌어 낸 토지주 조합원이된 원주민들의 피해는 이것으로 끝나지 않게 된다.

◆고양 풍동 2지구 첫 업무대행사 밸리타하우스의 화려한 등장

2007년 11월 28일에 설립돼 주택건설 및 분양 공급업, 부동산 컨설팅 용역 사업으로 당시 꽤 잘 나가던 주식회사 밸리타하우스는 2010년 LH의 부채로 인해 고양 풍동 2지구 택지개발 지정이 해제될 것이라는 정보를 취득하게 된다.

또 밸리타하우스는 LH의 고양 풍동 2지구 택지개발예정지구 지정 해제가 진행될 경우 한번 택지개발예정지구로 지정됐던 토지는 해제됐다해도 지자체의 도시개발 지구 구역 지정이 쉽고 민간주도의 도시개발이 가능해 풍동 2지구 도시개발 사업계획서 하나로 주식회사 부산2저축은행 외 2개 은행(이하 대주단)으로부터 409억 원의 PF대출에 성공한다.

밸리타하우스의 PF대출 409억 원 회계자료 내용 (금감원 전자공시 시스템)

이때 밸리타하우스는 대주단에 ▲사업부지 토지에 대한 근저당권 및 지상권설정, ▲사업수익금 정산채권, ▲회사주식 및 예금채권에 대한 근질권 설정과 대출약정서에 회사의 사업시행권에 대한 포기 각서를 포함해 담보로 제공하고 PF대출 409억원을 진행하고 대출금액의 130%인 591억원 대출약정 체결하고 이를 대표이사가 연대 보증한다.

밸리타하우스의 PF대출 409억 원 의 130%인 591억원이 대출 약정으로 잡혀있는 회계자료 내용 (금감원 전자공시 시스템)

따라서 2010년부터 밸리타하우스는 LH가 부채로 인해 고양 풍동 2지구 택지개발지구 지정을 해제할 것이라는 정보를 흘리며 고양 풍동 2지구 토지 계약에 나섰지만 2013년 8월 14일 LH가 택지개발지구 지정을 해제할 때 까지 사업진행에 필요한 토지를 매입하지 못하게 된다.

또 밸리타하우스는 2011년 금융위원회가 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율 기준을 근거로 미달된 저축은행들에 대해 영업정지 조치를 내리면서 시작된 부산 저축은행 사태에 휘말리며 PF대출 409억 원 중 약 180억 원의 불법 우회대출 행위가 적발되고 이로 인해 회사의 실제 대표이사가 구속되는 불운을 겪으며 고양 풍동 2지구 도시개발 사업은 올 스톱된다.

◆두 번째 업무대행사 도시개발풍산의 출현과 함께 난립한 업무대행사

밸리타하우스에서 고양풍동 2지구 토지매입 작업 실무를 담당했던 직원 A씨가 창업한 주식회사 도시개발 풍산은 연대보증을 잘못서 591억 원의 채무를 지게 된 밸리타하우스의 명목상의 대표인 B씨와 함께 의기투합해 고양 풍동 2지구 토지매입 작업을 진행한다.

하지만 정부의 정책 실패와 대토이자에 지친 토지주들은 쉽게 마음을 열지 못하고 토지매매 계약시 대토이자 대납이나 중도금 시기와 잔금시기를 확정적으로 계약서에 명시하며 이를 지키지 못할 경우 계약금을 포기토록 하는 강력한 토지매매 계약서를 업무대행사들에 요구한다.

결국 고양 풍동 2지구의 민간주도 도시개발이 쉬울 것이라고 판단한 업무대행사들인 밸리타하우스, 도시개발풍산, 동문건설, SI건설, 리조이스, 와이에스개발, 한울디앤씨 등은 LH의 약속 파기와 PF대출을 받고도 사업을 성공시키지 못한 밸리타하우스 사업방식에 대한 경험이 축척된 일부 토지주들과 이중 삼중의 토지 매매계약을 체결할수 밖에 없었고 업무대행사들의 계약금을 노리는 사냥꾼으로 돌변한 일부 토지주 조합원들 상대하며 지처가고있다.

따라서 현재 대부분의 업무대행사는 고양 풍동 2지구 토지주들과 이중 삼중의 토지 매매 계약이 체결된 상태이고 현재까지 공격적으로 도시개발 사업을 추진 중인 일산 풍동 레아플라체 브랜드의 한울디앤씨와 일산 풍동 데이엔뷰 브랜드의 와이에스 개발은 토지 매매 계약 중도금과 잔금을 정해진 시기에 입금하지 않을 경우 계약금을 포기토록 은근한 압박을 가하는 토지 주들을 상대하며 고군분투하고 있다.

한편 일산 풍동 데이엔뷰 브랜드의 와이에스 개발은 2013년 1월 신설법인으로 2016년 말 기준 자본 잠식된 일명 깡통회사로 사채로 추정되는 54억 원의 단기 차입금을 포함해 총 75억 3240만원의 단기 차입금이 확인되고 있고 일산 풍동 레아플라체 브랜드의 한울디앤씨는 풍동 2지구 도시개발이 첫 사업으로 2016년 11월 신설법인어서 현재로선 제대로된 재무상태를 확인할 수 없다.

NSP통신/NSP TV 강은태 기자, keepwatch@nspna.com
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