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고양시 덕이동 하이파크시티 (사진 = 고양시)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 도시개발사업의 각 주체들의 첨예한 대립과 갈등으로 완공된 지 11년 동안 대지 등기를 설정하지 못했던 고양시 일산서구 덕이동 하이파크시티 아파트 민원이 고양시의 적극적인 조정으로 해결의 물꼬를 텄다.

이유는 갈등의 골만 깊어지던 하이파크시티 아파트 대지 미등기 문제를 이동환 고양시장과 행당 지역 국회의원인 이용우 의원이 민원을 해결하기 위해 그동안 문제 해결의 시작으로 판단됐던 쓰레기 자동집하시설 기부채납 문제에 대한 해결책을 찾아내도록 관심을 기울이며 적극 노력한 결과 사업의 각 주체들이 서로 양보하며 최종 해결을 위한 합의점을 도출했기 때문.

이동환 고양특례시장은 “지난 11년간 불안과 고통을 느끼며 지내온 덕이구역 주민들의 숙원을 해결하고 덕이구역 도시개발사업을 정상화할 수 있는 전환점이 마련돼 매우 기쁘다”며 “이후 행정절차 이행을 조속히 추진하여 하루 빨리 대지권 등기 설정이 이루어질 수 있도록 적극 협력 하겠다”고 약속했다.

또 문제 해결을 위해 시에 덕이동 쓰레기 자동집하시설 기부채납 문제를 환기시켰던 이용우 국회의원도 앞서 “덕이동 하이파크 주민의 오랜 숙원이 실마리를 푸는 첫 걸음이다”며 “조합과 대주단의 문제가 아직 남아 있지만 이를 시작으로 주민들의 재산권 행사 문제가 풀리도록 끝까지 챙기도록 하겠다”고 약속한바 있다.

◆덕이동 하이파크시티 아파트 민원 발생 배경

덕잉동 도시개발사업 조합(좌)와 사업약정서(우) (사진 = 고양시)

고양시 덕이 구역(하이파크시티) 도시개발사업은 환지 방식으로 추진된 사업으로 관련 규정에 따라 최종 환지처분 공고 및 처분이 완료되어야만 대지권 등기가 설정될 수 있다. 그러나 지난 2013년 실질적인 공사를 완료했으나 확정측량 이전 단계에서 멈춘 채로 11년간 사업 준공이 지연됐다.

사업이 진행될 수 없었던 표면적 이유는 쓰레기 자동 집하 시설 기부채납 문제로 알려져 있으나 실질적인 이유는 조합의 채권·채무 문제가 수면 아래 숨어 있었다.

쓰레기 자동 집하 시설 기부채납 문제는 최근 고양시·시의회·지역주민 간의 노력으로 2023년 12월 15일 제279회 고양시의회(제2차 정례회) 본회의를 통과하며 일단락됐으나 조합의 채무 문제는 여전히 남아 대지권 등기를 위한 사업 준공이 어려웠다.

덕이 구역 도시개발 사업은 조합이 조합원들에게 사업비용을 각출해 진행하는 방식이 아니라 주택건설 사업자인 대지주 조합원의 자금을 사용하는 형태로 진행됐다. 대지주 조합원은 ‘청산금의 징수 및 교부’시까지 조합의 부족사업비 지불을 보증하고 청산금 교부 시 모든 채무를 상환토록 되어 있다.

주택건설 사업 시행사인 드림리츠, DW개발, 코프란은 대주단(농협 등 금융기관)에게 약 1조 원 이상의 사업비를 차입했고 덕이 조합은 도시개발사업 시행을 위해 시행사에게 약 1400억 원의 사업비를 차입해 사업을 추진했다.

그러나 2008년 글로벌 금융위기가 닥치면서 부동산 시장이 급속도로 냉각돼 분양이 어려워지자 대주단이 시행사인 드림리츠에 기한이익상실(대출금 회수)을 통보하며 프로젝트파이낸싱(PF)이 중단됐다.

이후 ▲수분양자 입주 거부 소송 ▲대주단 공매처분으로 인한 공방 ▲시행사(드림리츠) 파산 ▲자동 집하시설 인수·인계 문제 등 지난 11년간 수많은 사건·사고가 발생했고 사업은 표류했다.

이에 조합 측은 사업 정상화를 위해 노력했으나 채무를 상환할 길이 없어 문제 해결에 어려움이 있었다. 기존 대주단은 채무를 상환받을 수 없다는 생각으로 채권을 부실채권으로 인식하고 매각하기 시작했다.

대주단이 채권을 매각하면서 몇 차례 채권변동을 거쳐, 당초 2·3·4단지 시공사였던 신동아건설이 부실채권을 전부 매수했다. 대주단이 단일화되자, 조합과 대주단은 수십차례 채권·채무 문제를 해결하기 위한 논의를 지속해 협상이 급물살을 타게 됐다.

시 관계자는 “종합부동산세, 재산세 등으로 매년 약 13억 원의 세금이 부과되고 있는 실정으로, 시간이 지체 될 경우 대주단과 조합 모두에게 득이 될게 없는 상황이었기 때문에 양측 모두 조속한 문제 해결을 원했다”며 “시는 이러한 제반 사항들을 인식하고 조합 및 대주단과 지속적인 면담을 진행하며 상호 적극적인 협상을 유도 및 조율하고 설득해왔다”고 설명했다.

특히 시는 대주단과 조합과의 관계를 이어가며, 협상이 원만히 진행될 수 있도록 중간 가교 역할을 했다. 사업 준공이 지연됨에 따라 잔여 사업비 보전을 위해 조합이 예치한 사업비 지급을 최대한 억제하며 사업비 지출을 줄이도록 했다. 또 조합을 상대로 공공시설 가처분 금지 소를 제기하여 덕이지구 주민들을 위한 공공시설 토지가 매각되지 않도록 조치하고 조합과 협상을 지속하면서 사업 정상화를 위해 노력해왔다.

그리고 2월 7일, 도시개발 덕이 조합과 대주단은 조합의 모든 채무를 탕감하고 대주단이 잔여 사업비를 부담하는 대신 남은 체비지를 현물로 가져가기로 협약을 체결했다. 이로써 사업추진의 걸림돌이었던 채권 채무 문제가 해결돼 일산 덕이 구역 도시개발사업이 정상 궤도에 오르게 됐고 재산권 제한을 받아 왔던 덕이동 하이파크시티 아파트 총 5159세대에 대한 대지권 등기 설정이 가능해질 것으로 예상됐다.

따라서 시는 향후 확정측량, 준공, 환지청산, 대지권 등기 등 행정절차를 진행하는 데 약 1년 3개월 정도 소요돼 빠르면 내년 5월에는 대지권 등기 절차가 마무리될 수 있을 것으로 기대했다.

NSP통신 강은태 기자(keepwatch@nspna.com)

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