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▲고종완 한양대 부동산융합대학원 특임교수·한국자산관리연구원장·매일경제TV ‘고! 살집’ MC

(서울=NSP통신) NSP인사 기자 = 국토부가 공개한 2022년말 기준 전국의 미분양 주택은 6만8107호로 위험선을 넘어 7만호에 육박하고 있다. 이런 미분양 물량은 2013년 8월(6만8119호) 이후 9년 4개월 만에 가장 많다.

1년전 만해도 미분양은 1만7710호에 불과했지만, 1년 새 4배 가까이 증가하였다. 정부는 당장 위기 상황은 아니라고 보고 있지만 미분양 주택이 20년 장기 평균인 6만2000호를 '위험선'으로 보고 있다. 업계에서도 6만호를 위험 마지노선으로 본다.

건설협회는 미분양 물량을 정부가 매입해 주기를 원하지만 정부는"먼저 업계에서 자구책을 마련하고 나서 미분양 문제를 논의해야 한다"고 했다. 물론, 정부의 이러한 정책 방향은 옳다는데 동의한다. 미분양 이유는 토지가격, 건축비 그리고 금융비용 상승과 기존아파트 가격의 큰 폭 하락으로 인해 구매수요가 급감한 때문이다.

하지만 미분양은 미 계약을 촉발하고 미 입주를 양산한다. 결국 시행사와 건설업체의 자금난을 심화시키고 PF 부실사태가 악화될 경우 시행사와 시공사의 부도와 저축은행, 중소증권사의 퇴출도 피하기 어렵다는 관측이다.

보다 더 심각한 문제는 아직 입주자모집 승인까지도 가지 못하고 인·허가 중에 있는 개발업체나, 주택사업체의 줄도산이 우려된다. 왜냐하면 현재 분양업체들은 미분양이라 할지라도 분양승인을 받은 상태이므로 설령 PF 만기가 도래했을지라도 금융기관으로부터 대출연장은 수월한 편이지만 인·허가과정 중에 있는 개발업체(주택사업체)는 만기 연장이 사실상 불가능하기 때문이다.

그러므로 주택개발업체는 단순히 공사를 수주하여 시공하는 건설회사보다도 금융리스크가 커질 수 밖에 없는 극한 상황이 도래하고 있다. 다시 말해 금융기관이 정한 기한 안에 인·허가가 진행되지 못하여 만기연장을 못하는 경우에는 흑자 도산할 수밖에 없다는 얘기다.

올해 들어 시장상황이 급변하고 있다. 부동산경기의 침체국면이 언제쯤 끝날지 예측할 수 없는 불확실한 시장흐름이 전개되고 있다. 주택경기가 단기간에 끝나는 것이 아니라 앞으로 짧게는 3-4년 길게는 4-5년도 갈 수도 있다는 뜻이다.

기 언급한대로 PF(프로젝트파이낸싱)구조상 주택개발회사가 도산하면 건설업체가 도산하고 이어서 금융기관까지 도미노처럼 이어지기 때문에 수출산업은 물론, 건설, 부동산 산업 등 내수산업도 위기를 맞을 공산이 커졌다.

실제로 지난 2008년 글로벌 금융위기이후 2011년부터 동양건설, 삼부토건 등 건설, 시행사를 비롯 저축은행 등 제2금융권의 워크아웃. 법정관리. 부도사태가 연달아 발생한 점은 교훈이 된다. 따라서 재무구조가 건전한 경우, 경기변동이 아닌 사업성 그 자체를 보고 인·허가여부에 관계없이 대출연장내지 자금지원을 해줌으로서 흑자부도는 물론 금융과 부동산시장이 동시에 불황에 빠지는 퍼팩트 스톰(Perfect Storm)을 사전 예방하는 제도적개선과 정책실행 방안 마련이 필요함을 제언한다.

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