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(주택산업연구원)

(서울=NSP통신) 강은태 기자 = 다주택비율이 증가할수록 아파트 값 승승 폭이 낮아지고 반대로 다주택비율이 감소할수록 아파트 값 상승폭이 높아졌다는 통계가 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)이 주택정책의 실효성 분석을 위해 지난 10년 동안 아파트가격 등락의 영향요인을 상관계수로 분석한 결과 수급불균형이 가장 크게 영향을 미친 것으로 나타났다.

그동안 일반적으로 수급불균형이 가격등락에 영향이 클 것이라고는 추정됐음에도 특정시점의 수요공급을 구체적인 수치로 비교하기 어려워 수급요인의 가격영향정도를 판단하지 못했다.

이에 주산연은 특정연도의 공급은 아파트 분양물량으로, 수요증가분은 ‘특정연도의 30세 진입인구에서 사망 인구를 뺀 주택시장 활동인구 순증분’으로 아파트 수급지수를 추정하고 이를 기초로 영향요인을 분석했다.

그 결과 전국 아파트 값의 영향요인은 수급지수(상관계수 -0.38), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.25), 금리변화(-0.13)로 수급지수가 가장 큰 영향요인으로 나타났으며 금리변화의 영향도는 미미한 것으로 나타났다.

그러나 서울의 경우는 수급(-0.58), 경제성장율(0.28), 주담대증가율(0.13), 금리변화(-0.01) 로 수급요인의 영향이 훨씬 큰 것으로 나타났으며 특히 다주택비율의 영향요인은 (-0.71)로 역상관성이 매우 크게 나타나 다주택비율이 낮아질수록 아파트 값 상승폭은 매우 커질 수 있다는 것을 보여주고 있다.

이는 다주택보유 억제가 집값 안정에 절대적이라는 투기억제론자들의 주장과는 전혀 반대의 결과를 보여준다고 할 수 있다.

특히 동구권 사회주의 국가들이 구소련 연방시대에 1가구 1주택소유정책을 유지하다가 독립후 차츰 시장경제로 개방되면서 도시화와 경제성장기에 주택시장에 유통가능물량이 절대적으로 부족해 매매가와 임차료가 급상승했던 현상에 대한 설명력을 가지며, 계약자유와 잦은 경기변동으로 불안정적인 주택수급 특성을 갖는 시장경제체제에서 1가구 1주택 정책은 매우 위험할 수 있다는 점을 시사한다.

전세의 경우는 전국은 경제성장율(0.36)>금리변화(-0.33)>수급지수(-0.31)>주담대증가율(0.20) 순으로 나타났으며 매매와 달리 금리변화가 상대적으로 큰 영향요인으로 나타나는데 이는 금리가 임대인의 기회비용과 전월세 전환율에 영향을 미치는 임대시장특성을 반영하는 것으로 분석됐다.

전세의 경우 매매와 반대로 다주택비율의 상관계수가 (0.40)으로 매우 큰 정(+)의 상관관계를 보여주는데 이는 집값안정기에 다주택수가 늘어나고, 매매와 전세가격 격차는 줄어들면서 실질임차료수준이 더 올라가는 현상을 반영하는 결과로 보인다.

(주산연)

한편 경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급지수를 고려한 전망모형 예측결과 2021년 매매가격은 수도권과 서울 모두 올해의 상승세를 유지하나 상승폭은 둔화되며 전국 1.5% 상승할 것으로 전망됐다.

또 전세가격은 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 임대차 3법으로 시장혼란이 가중되며 매매가격보다 높은 상승(전국 3.1% 상승)세를 나타낼 것으로 예측됐다.

특히 누적된 공급부족상황에 대한 개선가능성이 낮은 가운데 정부의 규제강화 기조가 지속되는 상황에서 경기회복에 대한 기대감과 주택시장 진입가구 증가에 따른 초과수요, 신규 주택에 대한 선호, 저금리와 유동성 확대, 전세시장 불안 등으로 매매가격과 전월세 가격은 상승 기조를 이어갈 것으로 분석됐다.

사업자 측면에서는 가용택지 부족과 과도한 금융규제 및 분양가규제로 주택사업 여건은 금년보다 더 악화될 것으로 보이나 입주자모집공고 전 단계까지 사업여건은 더 어려워질 수 있지만 입주자모집공고를 할 수 있는 사업장의 분양시장은 호황을 이어갈 수 있을 것이라고 진단했다.

NSP통신 강은태 기자 keepwatch@nspna.com
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